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Acheter un logement loué : comment le récupérer ?

Acheter un logement loué : comment le récupérer ?

Si vous venez d’acheter un appartement (ou une maison) déjà occupé par un locataire, ce dernier verra son bail se poursuivre, dans les mêmes conditions. Vous envisagez d’occuper le logement ? Vous pourrez le faire, après un certain délai.

Un délai de 2 ans à respecter

Habiter le logement que vous avez acheté ne va pas forcément de soi. Si un locataire est déjà en place, tout dépendra de l’échéance du bail en cours à la date de l’achat (date de signature de l’acte authentique).

Mais reprenons depuis le début. « Lorsqu’une personne vend un bien avec un locataire à l’intérieur, elle doit notifier cette vente à son locataire, pour purger le droit de préemption, explique Dominique Charlemaine, Responsable de l’agence DOMISSY ‘ L IMMO. Cela se fait au terme du bail de 3 ans, à notifier 6 mois avant la fin du bail par courrier AR. Si le locataire n’est pas intéressé et souhaite rester locataire, le propriétaire vendra donc le bien avec le locataire. L’acquéreur devra obligatoirement reconduire pour une durée minimum de 2 ans le bail locatif qui le lie avec le locataire ».

L’acquéreur -vous – devrez donc attendre avant d’habiter dans le logement que vous venez d’acheter.

À l’issue de ce contrat de bail, si vous souhaitez récupérer votre logement vous devez respecter impérativement certaines règles : informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail en location vide et au moins 3 mois avant en location meublée.

Bon à savoir : Sachez que si le propriétaire initial avait demandé une autorisation préalable de mise en location auprès de l’EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) ou de la mairie de la commune où se situe le logement (loué vide ou meublé), vous devrez en déclarer le transfert.

Acheter un logement loué : un rabais de 10 à 15%

Acheter un logement déjà loué vous permettra de bénéficier d’une décote du prix de vente de 10 à 15% par rapport à un logement vide.

Un rabais correspondant à plusieurs critères parmi lesquels la durée du bail restant à courir (la décote sera plus importante si la possibilité de récupérer le logement est éloignée), le niveau du loyer par rapport au marché et l’ancienneté du locataire dans le bien.

Acheter un bien loué en loi 1948

La décote peut être encore plus importante si le logement que vous venez d’acquérir est soumis à la loi de 1948 (logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes). Ce régime propose des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.

Si le champ d’application de cette loi se restreint progressivement (seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent d’en bénéficier, sous certaines conditions), il se peut que votre locataire fasse partie de ces derniers privilégiés.

Vous pouvez alors lui donner congé si vous souhaitez habiter les lieux mais devrez lui proposer une solution de relogement conforme à ses besoins.

La reprise pour y habiter ne peut néanmoins pas être exercée si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 27 381,90 € (c’est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut).

Source : immobilierlefigaro.fr

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