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Prêt immobilier : dans quels cas peut-il être judicieux de moduler ses mensualités ?

Prêt immobilier : dans quels cas peut-il être judicieux de moduler ses mensualités ?

Vos revenus ont évolué et vous vous demandez s’il ne serait pas intéressant de modifier le montant des mensualités de votre prêt immobilier : à la hausse pour rembourser plus vite ou à la baisse pour faire face à une situation financière difficile.

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la lecture des petites lignes de l’offre de prêt n’est pas une étape à négliger. En effet, votre contrat comprend de nombreuses clauses qu’il faudra lire attentivement. Et la modularité (ou le report) des échéances du prêt en est une.

La clause de modularité des échéances du crédit immobilier, qu’est-ce que c’est ?

« La modularité des échéances est présente dans la quasi-totalité des contrats de crédit immobilier. Il est même possible de suspendre sa mensualité quelques mois », explique Maël Bernier, Directrice de la communication  Meilleurtaux.com.

Cette disposition contractuelle vous permet de faire face à différentes situations de la vie : une évolution de salaire, la naissance d’un enfant, des dépenses imprévues, une période de chômage… En modulant la mensualité « à la hausse en général dans la limite de 10 à 30 % de l’échéance ou à la baisse dans la limite d’un allongement de la durée du prêt de 2 ans. Cette clause peut être utilisée au bout de 12 à 24 mois de remboursement », explique Sandrine Allonier, Directrice de la communication et porte-parole du courtier Vousfinancer.com.

« Trop peu d’emprunteurs pensent à faire jouer cette clause… Cette option est pourtant gratuite et son application détaillée dans l’offre de prêt. Les emprunteurs doivent donc vérifier les conditions proposées par la banque au moment de la souscription du crédit », ajoute Sandrine Allonier.

Des crédits souscrits sur des durées de plus en plus longues à taux très bas

Dans un contexte de taux immobiliers largement en dessous de 2%, et qui enregistrent de nouveaux records à la baisse, les emprunteurs s’endettent sur des durées de plus en plus longues. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits débloqués affiche 1,44% en février 2019 avec une durée moyenne en hausse : 230 mois. Une durée qui n’a jamais été aussi longue !

« La baisse des taux d’intérêt a rendu possible une telle évolution et, au total, l’amélioration des conditions de crédit qui en a résulté a permis d’atténuer la détérioration de la solvabilité des ménages affectés par la hausse des prix de l’immobilier et par la dégradation des soutiens publics », souligne l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Si la durée du crédit est généralement de 20 ans, 25 ans voire même 30 ans, les propriétaires restent dans un logement environ 7 ans. Mais quelle que soit la durée de détention du bien, personne n’est à l’abri d’un pépin financier… ou d’une rentrée d’argent ! Et si vous souhaitez moduler vos échéances pour mieux gérer votre budget, vous devrez respecter le préavis prévu dans le contrat. Les modifications interviennent à la date d’anniversaire du prêt.

Exemple d’une simulation de modularité de mensualité de crédit immobilier à la baisse

Le courtier en crédit Vousfinancer.com a réalisé pour nous une simulation pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans avec un taux de 1,5% souscrit en mars 2019 (hors assurance emprunteur).

Les caractéristiques du crédit immobilier avant modulation

  • Mensualité : 965 euros/mois
  • Coût total du crédit : 31 622 euros sur 20 ans

Si l’emprunteur a besoin de réduire le montant de sa mensualité pour faire face à une baisse de ses revenus, après 5 ans de remboursement, il lui restera 15 ans de crédit immobilier à rembourser avec un allongement maximum de 2 ans.

Le montant de la nouvelle mensualité de crédit avec un allongement de la durée de 2 ans

  • Nouvelle mensualité de 864 euros sur 17 ans, soit une baisse de 100 euros de la mensualité
  • Coût total du crédit immobilier : 34 140 euros soit 2 518 euros d’intérêts de plus à rembourser

Exemple d’une modularité de crédit immobilier à la hausse

Il est également possible d’augmenter le montant de sa mensualité, c’est-à-dire rembourser un peu plus chaque mois. Par exemple dans le cas d’une progression des revenus suite à un changement de travail ou une augmentation. Dans ce cas, et dans l’hypothèse où vous comptez rester, dans le bien encore quelques années, vous allez réduire la durée du crédit et réduire le montant des intérêts.

Les caractéristiques du prêt immobilier avant modulation

Un emprunt de 131 000 euros souscrit sur 25 ans avec un taux de 2% souscrit en 2016 (hors assurance emprunteur)

  • Mensualité : 555,25 euros/mois
  • Coût total du crédit : 35 574,76 euros sur 25 ans

Le coût total du prêt est réduit de 5 000 euros

En augmentant sa mensualité de 100 euros par mois, l’emprunteur va gagner 4 ans de remboursement sur la durée totale restante, soit une réduction du coût total du crédit d’environ 5 000 euros. Ce qui n’est pas négligeable.

« En cette période de taux bas, c’est encore plus intéressant de faire jouer la modularité car le coût du crédit est moins alourdi qu’avec des taux plus élevés », estime Sandrine Allonier.

Un calcul intéressant… selon votre projet de vie

Alors certes, le calcul peut être intéressant si vous comptez rester dans le logement. Mais si vous avez l’intention de revendre, mieux vaut épargner ces 100 euros supplémentaires chaque mois ou mieux, vous faire plaisir !

Modularité : est-ce toujours intéressant pour l’emprunteur ? La réponse en vidéo

Maël Bernier était l’invitée d’Oliver Marin dans les Clés de l’immo pour répondre à vos questions sur le financement d’un bien immobilier. Elle revient sur la modularité des échéances du prêt dans l’émission.

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